దుబాయ్‌లో ఇన్ని రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీలా? అక్కడేం జరుగుతోంది?

— సూర్య ప్రకాష్ జోశ్యుల

దుబాయ్‌లో ఒక జోక్ బాగా వినిపిస్తుంది…

“రోడ్డుపై ఎదురుగా వచ్చే ప్రతి ఇద్దరిలో ఒకరు రియల్ ఎస్టేట్ బ్రోకరే!”.

మొదట ఇది అతిశయోక్తిలా అనిపిస్తుంది. కానీ అక్కడి మార్కెట్ గణాంకాలు చూస్తే… అది జోక్ కాదని తెలుస్తుంది. అయితే ఒక నగరంలో ఏకంగా వేల సంఖ్యలో రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీలు ఎందుకు ఉన్నాయి? ఇన్ని కంపెనీలకు నిజంగానే బిజినెస్ ఉంటుందా? లేక బయట కనిపిస్తున్న మెరుపు వెనుక పెద్ద రిస్క్ దాగి ఉందా?

కేవలం టూరిజం సిటీ కాదు

దుబాయ్ అంటే ఇప్పుడు కేవలం టూరిజం సిటీ కాదు. ప్రపంచంలోనే అత్యంత వేగంగా పెరుగుతున్న రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లలో ఒకటి. యుద్ధాలు, ఆర్థిక అనిశ్చితి, పన్ను ప్రయోజనాలు, పెట్టుబడులకు అనుకూల వాతావరణం… ఇవన్నీ కలిసి ప్రపంచం నలుమూలల నుంచి పెట్టుబడిదారులను దుబాయ్ వైపు లాగుతున్నాయి.

ప్రతి ఏడాది లక్షకు పైగా ఇళ్లు అమ్ముడవుతున్న మార్కెట్ ఇది. అందుకే అక్కడ రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీలు పుట్టగొడుగుల్లా పెరుగుతున్నాయి. కానీ ఇక్కడే అసలు ట్విస్ట్ ఉంది. ఈ కంపెనీలు నిజంగా ఇళ్లు కడతాయా? లేక కేవలం అమ్మి కోట్ల రూపాయలు సంపాదిస్తాయా?

7 వేల కంపెనీలు… ఎందుకు?

నిపుణులు తేల్చి చెప్పే గణాంకాల ప్రకారం, దుబాయ్‌లో రియల్ ఎస్టేట్ కేటగిరీలో నమోదైన కంపెనీలు సుమారు 7,000. అందులో దాదాపు మూడో వంతు కంపెనీల్లో పది మందికంటే తక్కువ ఉద్యోగులే ఉంటారు. మరో 40 శాతం కంపెనీల్లో 11 నుంచి 50 మంది మధ్య ఉద్యోగులు ఉంటారు. వెయ్యికి పైగా ఉద్యోగులు ఉన్న సంస్థలు మాత్రం చాలా తక్కువ. వాటిలో కూడా ఎక్కువగా ఎమ్మార్, డమాక్ వంటి నిర్మాణ సంస్థలే. చిన్న బ్రోకరేజ్ కంపెనీలు కాదు.

ఇదంతా చూస్తే ఒక విషయం స్పష్టమవుతుంది. దుబాయ్‌లో పెద్ద సామ్రాజ్యాలు మాత్రమే కాదు, చిన్న ఆఫీసులతో కూడా భారీ వ్యాపారం చేయొచ్చు.

ఇళ్లు కట్టరు… కానీ కోట్లు సంపాదిస్తారు!

చాలామందికి ఒక అపోహ ఉంటుంది. రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీ అంటే భవనాలు నిర్మించే సంస్థ అనుకుంటారు. కానీ దుబాయ్‌లో ఎక్కువ కంపెనీలు అసలు ఒక్క ఇటుక కూడా వేయవు. ఇళ్లను నిర్మించేది డెవలపర్లు. వాటిని కొనుగోలుదారులకు అమ్మేది ఈ బ్రోకరేజ్ సంస్థలు. లీడ్స్ వెతకడం, కస్టమర్లను కలవడం, ప్రాజెక్టులు చూపించడం, డీల్ క్లోజ్ చేయడం… మొత్తం అమ్మకాల బాధ్యత వీళ్లదే. అందుకు డెవలపర్లు ప్రతి విక్రయంపై 2.5 నుంచి 7 శాతం వరకు కమిషన్ చెల్లిస్తారు.

ఒక్క డీల్… లక్షల కమిషన్!

ఒక ఇంటి ధర 10 లక్షల దిర్హామ్స్ (సుమారు ₹2.63 కోట్లు) అనుకుందాం. దానిపై 5 శాతం బ్రోకరేజ్ వస్తే… ఒక్క డీల్‌కే 50 వేల దిర్హామ్స్ (దాదాపు ₹13.2 లక్షలు) కమిషన్ వస్తుంది. దుబాయ్‌లో ఏడాదికి సుమారు 1.2 లక్షల ఇళ్లు అమ్ముడవుతున్నాయి. అంటే మొత్తం మార్కెట్‌లో తిరిగే బ్రోకరేజ్ విలువ వేల కోట్ల దిర్హామ్స్ స్థాయికి చేరుతుంది. అందుకే ఈ రంగంలోకి కొత్త కంపెనీలు వరుసగా వస్తూనే ఉంటాయి.

అసలు గేమ్ ఇక్కడే…

ఒక చిన్న బ్రోకరేజ్ కంపెనీని తీసుకుందాం. ఆఫీస్ అద్దె, లైసెన్స్, మార్కెటింగ్, ఉద్యోగుల జీతాలు… ఇలా సంవత్సరానికి లక్షల దిర్హామ్స్ ఖర్చవుతుంది. కానీ ఒక మంచి సేల్స్ టీమ్ ఉంటే పరిస్థితి పూర్తిగా మారిపోతుంది. ఒక్కో సేల్స్ అసోసియేట్ నెలకు ఒక ఇల్లు అమ్మినా… ఏడాది చివరికి కంపెనీకి కోట్ల దిర్హామ్స్ ఆదాయం వస్తుంది. ఉద్యోగులకు కమిషన్లు, ఖర్చులు తీసేసినా… యజమాని చేతిలో భారీ లాభం మిగలొచ్చు. అందుకే ఈ రంగంలో చాలామంది ఉద్యోగులుగా చేరి, తర్వాత సొంత కంపెనీలు ప్రారంభించాలని కలలు కంటారు.

అందరూ ఎందుకు ఫెయిల్ అవుతున్నారు?

ఇక్కడే ఈ రంగం అసలైన ముఖం కనిపిస్తుంది. దుబాయ్‌లో వేల కంపెనీలు ఉన్నా, అందరికీ ఒకే స్థాయిలో బిజినెస్ దక్కదు. రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో పనిచేసే వారు దాదాపు 62 వేల మంది. అందులో పెద్ద సంఖ్యలో సేల్స్ ఉద్యోగులే. కానీ అమ్ముడయ్యే ఇళ్ల సంఖ్య పరిమితమే. దీంతో చాలామందికి ఏడాదికి చేతి వేళ్లపై లెక్కపెట్టేంత డీల్స్ మాత్రమే దొరుకుతాయి. ఉద్యోగికి కమిషన్ వచ్చినా… కంపెనీ మాత్రం ఆఫీస్ ఖర్చులు, మార్కెటింగ్, జీతాల భారంతో నష్టాల్లోకి వెళ్లే పరిస్థితి వస్తుంది. అంటే…ఒక డీల్ మిస్ అయితే ఉద్యోగికి నష్టం. వరుసగా కొన్ని డీల్స్ మిస్ అయితే కంపెనీకే ప్రమాదం.

స్టార్ ఏజెంట్లే పెద్ద తలనొప్పి!

ఈ రంగంలో మరో పెద్ద సమస్య ఉద్యోగుల మార్పులు. ఒక ఏజెంట్ మంచి క్లయింట్లు సంపాదించగానే… ఎక్కువ కమిషన్ ఇస్తామని చెప్పే మరో కంపెనీ అతడిని తీసుకెళ్తుంది. కొంతమంది అయితే డీల్ క్లోజ్ అయ్యే సమయానికి కంపెనీ మార్చేస్తారు. దీంతో పాత కంపెనీకి రావాల్సిన ఆదాయం, కొత్త కంపెనీ ఖాతాలో పడుతుంది. ఇదే కారణంగా దుబాయ్‌లో ప్రతి ఏడాది వందలాది కొత్త కంపెనీలు మొదలవుతుంటే, మరోవైపు చాలా కంపెనీలు మూతపడుతున్నాయి.

దేశం మారితే… కంపెనీ కూడా మారుతుంది!

దుబాయ్ మార్కెట్‌లో మరో ప్రత్యేకత కూడా ఉంది. ఇక్కడ భారతీయ పెట్టుబడిదారులకు ప్రత్యేకంగా పని చేసే సంస్థలు ఉన్నాయి. రష్యన్ల కోసం ప్రత్యేక టీమ్స్, చైనీస్ కస్టమర్ల కోసం వారి భాష తెలిసిన సేల్స్ కన్సల్టెంట్లు, ఫ్రెంచ్, అరబిక్ మార్కెట్‌ల కోసం వేర్వేరు కంపెనీలు పనిచేస్తుంటాయి. ఎందుకంటే…కోట్ల రూపాయల పెట్టుబడి పెట్టే వ్యక్తి, తన భాష మాట్లాడే వ్యక్తినే ఎక్కువగా నమ్ముతాడు.

ఏదైమైనా…

దుబాయ్ రియల్ ఎస్టేట్ రంగాన్ని బయట నుంచి చూస్తే… అది అంతా డబ్బే కనిపిస్తుంది. కానీ లోపలికి వెళ్తే అది అత్యంత పోటీతో కూడిన మార్కెట్. ఇక్కడ గెలిచిన వారు కోట్లలో సంపాదిస్తారు. ఓడిపోయిన వారు కోట్లలోనే నష్టపోతారు. అందుకే దుబాయ్‌లో వేలాది రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీలు కనిపిస్తాయి. అవి అన్నీ ఇళ్లు అమ్మడం కోసం మాత్రమే కాదు… కోట్ల కమిషన్‌లో తమ వాటా కోసం ఒకదానితో ఒకటి యుద్ధం చేస్తున్న కంపెనీలు.