ఇల్లు కొనే ముందు ఈ ఒక్క లెక్క చూడండి.. లేదంటే కోట్ల పెట్టుబడి చిక్కుల్లో పడొచ్చు!

ఇల్లు కొంటే మనలో చాలామంది ముందుగా చూసేది ఏంటి?

ఏరియా బాగుందా? మెట్రో వస్తుందా? రోడ్ వెడల్పు ఎంత? భవిష్యత్తులో ధర ఎంత పెరుగుతుంది? ఇవన్నీ చూస్తాం. కానీ ఒక చిన్న లెక్కను మాత్రం చాలాసార్లు పట్టించుకోం. అదే Rental Yield.

ఒక ఇంటిని రూ.1 కోటికి కొన్నారు అనుకుందాం. దానిపై నెలకు రూ.25 వేల అద్దె వస్తే ఏడాదికి రూ.3 లక్షలు. అంటే మీ పెట్టుబడిపై దాదాపు 3 శాతం రాబడి వస్తోంది. ఈ 3 శాతం అనే సంఖ్య చిన్నదిగా కనిపించొచ్చు. కానీ ప్రాపర్టీ మార్కెట్‌లో ఇది ఆ ఇంటి ధరకు, అక్కడి అద్దె డిమాండ్‌కు మధ్య ఉన్న సంబంధాన్ని చెప్పే కీలక సంకేతం.

అందుకే ఇప్పుడు ఇల్లు కొనాలనుకునే వాళ్లలో Rental Yieldపై ఆసక్తి పెరుగుతోంది. Magicbricks నిర్వహించిన దేశవ్యాప్త Housing Sentiment Surveyలో 11 ప్రధాన నగరాల్లోని 2,769 మంది prospective homebuyers నుంచి సేకరించిన అభిప్రాయాల్లో ఇది పెట్టుబడి నిర్ణయాల్లో కీలక అంశంగా కనిపించింది.

అసలు Rental Yield అంటే ఏమిటి?

చాలా సింపుల్‌గా చెప్పాలంటే.. ఒక ప్రాపర్టీపై ఏడాదికి వచ్చే అద్దె ఆదాయం, ఆ ప్రాపర్టీ విలువలో ఎంత శాతం ఉందో చెప్పేదే Rental Yield.

ఉదాహరణకు రూ.1 కోటి విలువైన ఇంటికి ఏడాదికి రూ.4 లక్షల అద్దె వస్తే Rental Yield 4 శాతం. అదే ఏడాదికి రూ.2 లక్షల అద్దె వస్తే అది 2 శాతం. భారత్‌లో సాధారణంగా residential rental yields సుమారు 1.5 నుంచి 4 శాతం మధ్య ఉంటాయని Colliers India చెబుతోంది.

ఇక్కడ మరో ముఖ్యమైన విషయం ఉంది. మీరు ఆ ఇంటిని ఎప్పుడు కొన్నారు అన్నదీ లెక్కలోకి వస్తుంది. ఐదేళ్లు, ఆరేళ్ల క్రితం తక్కువ ధరకు కొన్న ఇంటికి ఇప్పుడు వచ్చే అద్దెతో పోలిస్తే yield ఎక్కువగా కనిపించొచ్చు. కొత్తగా అదే ఇంటిని ప్రస్తుత మార్కెట్ ధరకు కొనే వ్యక్తికి మాత్రం yield తక్కువగా ఉండవచ్చు.

3 శాతం ఎందుకు అంత ముఖ్యమైంది?

Rental yield సుమారు 3 శాతం లేదా అంతకంటే ఎక్కువగా ఉంటే, ఆ ప్రాపర్టీ ధర అద్దె ఆదాయంతో పోలిస్తే సహేతుకంగా ఉందనే సంకేతంగా చూడొచ్చని Liases Foras మేనేజింగ్ డైరెక్టర్ పంకజ్ కపూర్ చెబుతున్నారు.

గత మూడు నాలుగేళ్లలో కొన్ని ప్రాంతాల్లో అద్దెలు property prices కంటే వేగంగా పెరిగాయి. ముంబై, బెంగళూరు వంటి నగరాల్లోని కొన్ని ప్రాంతాల్లో 3.5 నుంచి 4 శాతం వరకు rental yields కనిపిస్తున్నాయి.

ఇది కేవలం అద్దె ఎక్కువగా వస్తోందనే విషయం కాదు. ఒక ప్రాంతంలో ఆస్తి ధర ఎంత పెరిగినా.. అక్కడ నివసించడానికి నిజంగా ఎంతమంది సిద్ధంగా ఉన్నారు? అనే ప్రశ్నకు కూడా సమాధానం. అక్కడే Rental Yield ఒక valuation checkలా పనిచేస్తుంది.

Yield తక్కువగా ఉంటే ప్రమాదమా?

ప్రతి సందర్భంలోనూ ప్రమాదం అని చెప్పలేం. కానీ జాగ్రత్తగా పరిశీలించాల్సిన సంకేతం గా గుర్తుంచుకోవాలి. ఒక ప్రాంతంలో ఇళ్ల ధరలు విపరీతంగా పెరిగిపోయి, అద్దెలు మాత్రం అంతగా పెరగకపోతే yield తగ్గిపోతుంది. అంటే ఆస్తి ధరకు, దాని నుంచి వచ్చే వాస్తవ ఆదాయానికి మధ్య అంతరం పెరుగుతోంది.

2015-16 సమయంలో చాలా ప్రాంతాల్లో residential rental yields 2 శాతం కంటే తక్కువగా ఉండేవి. అదే సమయంలో property prices ఆదాయాలు, అద్దెలతో పోలిస్తే ఎక్కువగా పెరిగాయి. తర్వాత కొన్ని మార్కెట్లలో ధరలు స్తబ్దుగా ఉండటం లేదా correction రావడం కనిపించింది. అంటే తక్కువ yield ఎప్పుడూ చెడ్డ investment అని చెప్పలేం. కానీ ధర ఎక్కువగా పెట్టేసామేమో అని చెక్ చేసుకోవాలి.

మరో ఉచ్చు.. ‘Future Growth’ పేరుతో వచ్చే Speculation

కొత్త ఎయిర్‌పోర్ట్ వస్తోంది. మెట్రో వస్తోంది. ఎక్స్‌ప్రెస్‌వే వస్తోంది. పెద్ద కంపెనీలు వస్తున్నాయి. ఇలాంటి వార్తలు వచ్చిన వెంటనే కొన్ని ప్రాంతాల్లో property prices పరుగులు తీస్తాయి.

కానీ ఆ ప్రాంతంలో ఇప్పుడే ఎంతమంది నివసిస్తున్నారు? ఉద్యోగాలు ఎంత ఉన్నాయి? నిజంగా ఇళ్లను అద్దెకు తీసుకునే వాళ్లు ఉన్నారా? అనే ప్రశ్నలకు సమాధానం లేకపోతే అధిక ధర కేవలం speculation కావచ్చు.

నోయిడా ఎయిర్‌పోర్ట్ చుట్టుపక్కల కొన్ని ప్రాంతాలను దీనికి ఉదాహరణగా చూడొచ్చు. మౌలిక వసతుల భవిష్యత్తు కథ బలంగా ఉన్నా, ప్రస్తుత habitation, rental demand తక్కువగా ఉన్న చోట yield కూడా తక్కువగా ఉండొచ్చు. ఇలాంటి మార్కెట్‌లో ధర కొంతకాలం పెరగొచ్చు. కానీ ఆ పెరుగుదల వెనుక rental fundamentals లేకపోతే తర్వాత దీర్ఘకాల stagnation వచ్చే ప్రమాదం ఉంటుంది.

Advertisementలో కనిపించే లెక్కలు నమ్మేయకండి

ఇక్కడే మరో ముఖ్యమైన విషయం ఉంది. ఒక బిల్డర్ లేదా property listingలో 4 శాతం yield అని కనిపిస్తే.. అది మీ చేతికి వచ్చే అసలు return అని అనుకోవద్దు. Maintenance charges ఉంటాయి. Property tax ఉంటుంది. Repairs ఉంటాయి. కొన్ని నెలలు ఇల్లు ఖాళీగా ఉండొచ్చు. Brokerage రావచ్చు. Loan తీసుకుంటే financing cost ఉంటుంది. ఇవన్నీ తీసివేసిన తర్వాత మిగిలేదే Net Rental Yield.

అందుకే రూ.1 కోటి ఇంటికి ఏడాదికి రూ.4 లక్షల rent వస్తోందని చూసి వెంటనే 4 శాతం return అని లెక్కపెట్టడం సరైంది కాదు.

రూ.1 కోటి ఇల్లు అంటే నిజంగా రూ.1 కోటి పెట్టుబడి కాదు. ఇదీ చాలామంది మర్చిపోయే విషయం. Stamp duty, registration charges, brokerage, ఇతర acquisition costs, అలాగే loan financing costs కూడా పెట్టుబడి లెక్కలోకి రావాలి.

అంటే మీకు కనిపించే property price ఒకటి.. మీ అసలు investment మరోటి. అందుకే rental yield లెక్కించేటప్పుడు total acquisition costను పరిగణనలోకి తీసుకోవాలి. అప్పుడు మాత్రమే ఆ ఇంటి నుంచి మీకు వస్తున్న నిజమైన cash return ఎంత అనేది తెలుస్తుంది.

ఏదైమైనా…

మంచి property అంటే కేవలం రేపు ఎక్కువ ధరకు అమ్మగలిగేది కాదు. ఈరోజు నిజమైన అద్దె ఆదాయం ఇవ్వగలిగేది.. రేపు ఆ అద్దెకు డిమాండ్ నిలబెట్టుకోగలిగేది.. ఎల్లుండి కూడా దాని capital valueకు బలం ఉండే ప్రాపర్టీ.

అందుకే నెక్ట్స్ టైమ్ “ఈ ఏరియాలో ఇల్లు ఎంత పెరుగుతుంది?” అని అడిగే ముందు.. ఒకసారి “ఈ ఇంటికి నిజంగా ఎంత అద్దె వస్తుంది?” అని అడగండి. ఆ ఒక్క ప్రశ్న.. కలల ఇంటిని మంచి investmentగా మార్చవచ్చు. లేదా కోట్ల రూపాయల తప్పు నిర్ణయాన్ని ముందుగానే ఆపవచ్చు.