బ్యాంకు మీకు చెప్పని ‘హోమ్ లోన్’ సీక్రెట్! జాగ్రత్తగా చూసుకోండి

“ఏం బ్రో… నీ EMI తగ్గిందా?”

ఆఫీసులో లంచ్ టైమ్‌లో ఒక సహోద్యోగి అడిగిన ప్రశ్న అది. అవును… ఈ నెల నుంచి దాదాపు ₹1,800 తగ్గింది అన్నాడతను.

అది విన్న వెంటనే …అదే టేబుల్ దగ్గర కూర్చున్న మరో ఉద్యోగి వెంటనే తన మొబైల్ తీసుకుని బ్యాంక్ యాప్ ఓపెన్ చేసి చూసాడు. చూస్తే EMI ఒక్క రూపాయి కూడా తగ్గలేదు. అదేంటి అని ఆశ్చర్యపడ్డాడు. ఎందుకంటే ఇద్దరూ ఒకే కంపెనీలో ఉద్యోగులు. ఇద్దరూ దాదాపు ఒకే సమయంలో ఫ్లాట్ కొనుగోలు చేశారు. ఇద్దరి లోన్ మొత్తం కూడా దాదాపు ఒకటే. ఎందుకిలా జరిగింది?

ఒకరి EMI తగ్గి… మరొకరి EMI ఎందుకు తగ్గలేదు?

ఇక్కడే చాలా మందికి తెలియని హోమ్ లోన్ సీక్రెట్ దాగి ఉంది. RBI రెపో రేటు తగ్గిందనే వార్త వచ్చిన వెంటనే, హోమ్ లోన్ ఉన్న లక్షల మంది ఒకే ఆశతో ఉంటారు. “ఈసారి అయినా EMI తగ్గుతుంది.” అని.

కానీ బ్యాంక్ నుంచి వచ్చే మెసేజ్ మాత్రం చాలామందిని నిరాశపరుస్తుంది. EMI యథాతథం.అదేంటో కొన్నిసార్లు RBI రేటు మారకపోయినా EMI మారుతుంది.ఇది ఎలా సాధ్యం?

ఇక్కడే హోమ్ లోన్‌లో దాగి ఉన్న అసలు ట్విస్ట్ మొదలవుతుంది. చాలామంది లోన్ తీసుకునే సమయంలో వడ్డీ రేటు ఎంత? EMI ఎంత? అనే విషయాలే చూస్తారు.

కానీ…తమ లోన్ Repo Linkedనా… లేక MCLR Linked నా… అనే విషయాన్ని మాత్రం అసలు పట్టించుకోరు.అదే తర్వాత సంవత్సరాల పాటు వారి జేబుపై ప్రభావం చూపుతుంది.

Repo అంటే ఏమిటి?

ముందుగా ఒక విషయం అర్థం చేసుకోవాలి. బ్యాంకులు మీకు హోమ్ లోన్ ఇవ్వాలంటే… వాటికి కూడా డబ్బు కావాలి. ఆ డబ్బును బ్యాంకులు ఎక్కడి నుంచి తెస్తాయి? ఒక మార్గం ప్రజలు బ్యాంకుల్లో వేసే డిపాజిట్లు.
మరో మార్గం… అవసరమైనప్పుడు రిజర్వ్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా (RBI) దగ్గర నుంచి రుణం తీసుకోవడం. బ్యాంకులకు RBI ఇచ్చే ఈ రుణంపై వసూలు చేసే వడ్డీ రేటునే Repo Rate అంటారు.అంటే…Repo Rate అనేది మీకు బ్యాంక్ వసూలు చేసే వడ్డీ కాదు.బ్యాంకులకు RBI వసూలు చేసే వడ్డీ.

ఈ రేటు తగ్గితే బ్యాంకులకు డబ్బు తక్కువ ఖర్చుతో లభించే అవకాశం ఉంటుంది. ఆ ప్రయోజనాన్ని బ్యాంకులు హోమ్ లోన్ కస్టమర్లకు బదిలీ చేస్తే… మీ వడ్డీ రేటు, EMI కూడా తగ్గే అవకాశం ఉంటుంది. అయితే అందరికీ అలా జరగదు.ఎందుకంటే…అందరి లోన్లు Repo Rateకు లింక్ అయి ఉండవు.

ఇక్కడే రెండో ట్విస్ట్ కూడా…

MCLR… హోమ్ లోన్‌లో దాగి ఉన్న మరో వ్యవస్థ. 2019 అక్టోబర్‌కు ముందు ఇచ్చిన చాలా హోమ్ లోన్లు MCLR (Marginal Cost of Funds Based Lending Rate) విధానంలోనే ఉన్నాయి. ఇది RBI నేరుగా నిర్ణయించే రేటు కాదు. ప్రతి బ్యాంకు తన పరిస్థితిని బట్టి లెక్కించే వడ్డీ ప్రమాణం. అంటే… బ్యాంకు డిపాజిట్లపై ఎంత వడ్డీ చెల్లిస్తోంది? కొత్తగా డబ్బు సమీకరించడానికి ఎంత ఖర్చవుతోంది? నిర్వహణ వ్యయాలు ఎంత ఉన్నాయి?వంటి అంశాలన్నింటినీ కలిపి MCLRను నిర్ణయిస్తుంది.

అందుకే… RBI రెపో రేటు తగ్గినా… బ్యాంకు ఫండింగ్ ఖర్చులు ఎక్కువగా ఉంటే MCLR వెంటనే తగ్గకపోవచ్చు. దీని అర్థం…Repo Linked లోన్ ఉన్న వ్యక్తికి EMI తగ్గవచ్చు.అదే MCLR Linked లోన్ ఉన్న వ్యక్తి మాత్రం అదే EMIని కొనసాగించాల్సి రావచ్చు. ఇదే చాలామందికి తెలియని హోమ్ లోన్ సీక్రెట్.

మీ లోన్ ఏ క్యాటగిరీలో ఉందో ఇప్పుడే చెక్ చేయండి

మీ హోమ్ లోన్ 2019 అక్టోబర్ తర్వాత తీసుకున్నదైతే అది ఎక్కువగా Repo Linked అయ్యే అవకాశం ఉంది. అంతకుముందు తీసుకున్న లోన్లలో చాలా వరకు ఇప్పటికీ MCLR Linkedగానే కొనసాగుతున్నాయి. అందుకే RBI రెపో రేటు మారిందని వార్త వచ్చిన ప్రతిసారి… ముందు RBIని కాదు… మీ Loan Agreementని చూడండి. అందులో “Repo Linked” అని ఉందా? లేక “MCLR” అని ఉందా? అని. మీ EMI భవిష్యత్తును నిర్ణయించేది ఈ రెండు పదాలే. అందుకే…RBI రేటు తగ్గినా మీ EMI వెంటనే తగ్గకపోవచ్చు.

₹50 లక్షల లోన్ ఉంటే…?

ఒక్కసారి ఊహించండి. మీరు ₹50 లక్షల హోమ్ లోన్ తీసుకున్నారు. ప్రతి నెల EMI కడుతున్నారు. వడ్డీ రేటులో చిన్న మార్పు కూడా మొత్తం లోన్ కాలంలో లక్షల రూపాయల వడ్డీ తేడాను తీసుకురావచ్చు. అందుకే ఆర్దిక రంగ నిపుణులు చెబుతున్నది ఒక్కటే…EMI ఎంత కడుతున్నారన్నది మాత్రమే కాదు… ఆ EMI ఏ విధానంలో లెక్కిస్తుందో కూడా తెలుసుకోవాలి.

మీకు కూడా ఇలా జరిగిందా?

RBI రేటు తగ్గినా EMI తగ్గలేదా? మీ స్నేహితుడి EMI తగ్గి… మీద తగ్గలేదా? మీ లోన్ 2019కు ముందా? మీరు ఇప్పటికీ MCLRలోనే ఉన్నారా?ఈ ప్రశ్నల్లో ఒక్కదానికి అయినా “అవును” అనిపిస్తే… ఈరోజే మీ Loan Agreement లేదా Banking App ఓపెన్ చేసి ఒకసారి చెక్ చేయండి.

ఎందుకంటే… హోమ్ లోన్‌లో అతి పెద్ద సీక్రెట్ వడ్డీ రేటులో ఉండదు… ఆ వడ్డీ రేటును ఎవరు, ఎలా నిర్ణయిస్తున్నారన్న దాంట్లో ఉంటుంది.