ముంచుకొస్తున్న రియల్ ఎస్టేట్ క్రైసిస్: హైదరాబాద్‌లో భారీగా అమ్మకం కాని ప్లాట్లు

హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్‌లో ఒక సైలెంట్ క్రైసిస్ (silent crisis) నడుస్తోంది. ఒకప్పుడు ఇండియాలోనే అత్యంత వేగంగా దూసుకుపోయిన ఈ ప్రాపర్టీ మార్కెట్, ఇప్పుడు విపరీతమైన ఓవర్‌సప్లై (staggering oversupply) సమస్యతో కొట్టుమిట్టాడుతోంది. హైదరాబాద్ లోకల్ మార్కెట్‌లో దాదాపు 35 సంవత్సరాల సుదీర్ఘ అనుభవం ఉన్న ప్రముఖ రియల్ ఎస్టేట్ నిపుణులు డాక్టర్ నంది రామేశ్వరరావు గారి అంచనా ప్రకారం… హైదరాబాద్ మెట్రోపాలిటన్ ఏరియా అంతటా కలిపి లక్షల అపార్ట్‌మెంట్లు ఖాళీగా ఉన్నాయి లేదా పనులు పూర్తికాక మధ్యలోనే నిలిచిపోయాయి.

సోషల్ మీడియాలో కేవలం ఒక 50 వేల ఫ్లాట్లే అమ్ముడుపోకుండా ఆగిపోయాయని జరుగుతున్న ప్రచారంలో అస్సలు నిజం లేదని ఈ సంచలన నిజాలు స్పష్టం చేస్తున్నాయి. గ్రౌండ్ రియాలిటీ (ground reality) అంతకంటే చాలా ఘోరంగా ఉంది. అందుకే ఇండస్ట్రీ ఇన్‌సైడర్స్ (industry insiders) ఈ పరిస్థితిని బిల్డర్లు, ఇన్వెస్టర్లు, ఏజెంట్ల పాలిట a phase of blood and tears గా అభివర్ణిస్తున్నారు.
Anatomy of the Glut: ఈ ఖాళీ ఫ్లాట్లన్నీ ఎక్కడ ఉన్నాయి?
ఈ తీవ్రమైన మందగమనం (crisis) అటు ప్రీమియం హై-రైజ్ లగ్జరీ ప్రాజెక్టులను (high-rise luxury projects), ఇటు స్టాండ్-అలోన్ మల్టీ-స్టోరీ బిల్డింగులను (standalone buildings) సమానంగా దెబ్బతీసింది.

ది హై-రైజ్ క్లస్టర్స్ (High-Rise Clusters): వెస్ట్రన్ హైదరాబాద్‌లోని మెయిన్ ఐటీ కారిడార్స్—ముఖ్యంగా కోకాపేట్, Narsingi, ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్, తెల్లాపూర్ ఏరియాల్లో ఆకాశాన్నంటిన ల్యాండ్ రేట్ల వల్ల బిల్డర్లు విపరీతంగా అంతస్తుల మీద అంతస్తులు (vertical development) కట్టేశారు. ఒక్క కోకాపేట్ ఏరియాలోనే వేలాది హై-రైజ్ ఫ్లాట్లు ఫైనల్ స్టేజ్‌కు రాగా, ఇంకా వేల సంఖ్యలో (tens of thousands) ఫ్లాట్లు ప్లానింగ్, కన్స్ట్రక్షన్ స్టేజ్‌లో ఉన్నాయి. ఈ ప్రాంతాల్లో ఎకరం భూమి ధర 2019లో ₹39 కోట్ల నుండి ఇటీవల ఏకంగా ₹237 కోట్లకు చేరింది. పెట్టిన ఖర్చు రికవర్ చేసుకోవడానికి బిల్డర్లు భారీ హై-రైజ్ కాంప్లెక్స్‌లు కట్టక తప్పలేదు.

ది స్టాండ్-అలోన్ మార్కెట్ (The Standalone Market): లగ్జరీ జోన్స్ కాకుండా బయట చూసుకుంటే… కూకట్‌పల్లి, బాచుపల్లి, నాగోల్, ఉప్పల్, పటాన్ చెరు లాంటి ఏరియాల్లో 5 నుండి 10 అంతస్తులు ఉండే వేలాది స్టాండ్-అలోన్ బిల్డింగ్స్ వెలిశాయి. ఈ ప్రాంతాల్లోని లక్షలాది 2BHK, 3BHK ఫ్లాట్లను కొనడానికి ఇప్పుడు జనాలు అస్సలు ముందుకు రావట్లేదు.
మార్కెట్ ఎందుకు పూర్తిగా స్తంభించిపోయింది (Ground to a Halt)?

డిమాండ్ ఈ రేంజ్‌లో ఒక్కసారిగా పడిపోవడానికి (sudden freeze) కొన్ని బలమైన జియోపొలిటికల్ (geopolitical), మాక్రో ఎకనామిక్ (macroeconomic), మరియు లోకల్ ఫ్యాక్టర్స్ కారణమయ్యాయి:

1. టెక్ లే-ఆఫ్స్ మరియు ఇన్‌కమ్ ఇన్సెక్యూరిటీ (Tech Layoffs & Income Insecurity)
హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ బూమ్‌ను నడిపించింది ఐటీ ఉద్యోగులే (IT elite). అయితే గ్లోబల్ టెక్ లే-ఆఫ్స్, కంపెనీల స్ట్రాటజీలు మారడం, మరియు ఎంట్రీ లెవెల్ పనులను ఆర్టిఫిషియల్ ఇంటెలిజెన్స్ (AI) రీప్లేస్ చేయడం వల్ల ఉద్యోగ భద్రత (job insecurity) పై అందరికీ డౌట్ వచ్చింది. ఒకప్పుడు లగ్జరీ మార్కెట్‌ను శాసించిన, భారీ శాలరీలు తీసుకునే ఐటీ ప్రొఫెషనల్స్… ఎప్పుడు ఉద్యోగం ఊడుతుందో అనే భయంతో పెద్ద పెద్ద కొనుగోళ్లను పోస్ట్‌పోన్ (postpone) చేసుకుంటున్నారు.
2. అఫోర్డబిలిటీ డిస్‌కనెక్ట్ (The Affordability Disconnect)
భూమి రేట్లు విపరీతంగా పెరగడం వల్ల 2,000+ స్క్వేర్ ఫీట్లు ఉండే ప్రీమియం హై-రైజ్ అపార్ట్‌మెంట్ల ధరలు ₹2 కోట్ల నుండి ₹5 కోట్ల రేంజ్‌కు చేరాయి. సాధారణంగా ₹2 కోట్ల నుండి ₹4 కోట్ల ఫ్లాట్ కొనాలంటే… 25% డౌన్‌పేమెంట్ (downpayment) కట్టి, మిగతా దానికి హోమ్ లోన్ EMIలు చెల్లించాలి. దీనికోసం కొనేవాడికి సంవత్సరానికి కనీసం ₹50 లక్షల నుండి ₹60 లక్షల ఆదాయం (నెలకి దాదాపు ₹4 లక్షల శాలరీ) ఉండాలి. అంత సీన్ ఉన్న జనాలు మార్కెట్లో చాలా తగ్గిపోయారు.
3. డిస్ట్రెస్ రీసేల్స్ (Distress Resales) పెరగడం
ఈ భయం కేవలం కొత్తగా కొనేవాళ్లలోనే లేదు. 2014-2024 మధ్య మార్కెట్ పీక్స్‌లో ఉన్నప్పుడు ప్రాపర్టీస్ కొన్న వేలాది మంది ఐటీ ఎంప్లాయిస్ మరియు ఇన్వెస్టర్లు… ఇప్పుడు ఉద్యోగాలు పోయి లేదా శాలరీ కట్స్ వల్ల భారీ హోమ్ లోన్ EMIలు కట్టలేక నానా అవస్థలు పడుతున్నారు. దీనివల్ల మార్కెట్లోకి సెకండరీ “డిస్ట్రెస్ సేల్స్” (నష్టాలకైనా సరే అమ్ముకోవడం) విపరీతంగా పెరిగాయి. వీరు తక్కువ రేటుకే ఫ్లాట్లను వదిలించుకోవడానికి ట్రై చేస్తుండటం బిల్డర్ల మార్కెట్‌ను మరిన్ని తిప్పలు పెడుతోంది.
4. “HYDRAA” ఇంపాక్ట్ మరియు పాలసీ మార్పులు
కొత్త గవర్నమెంట్ వచ్చాక తెచ్చిన HYDRAA ఎన్‌ఫోర్స్‌మెంట్ వల్ల చెరువుల ఎఫ్‌టీఎల్ (FTL), బఫర్ జోన్లలో ఉన్న అక్రమ కట్టడాలపై కఠిన చర్యలు తీసుకున్నారు. ప్రస్తుతం ప్రభుత్వం తన రూటు మార్చడంతో ఈ పానిక్ (panic) కాస్త తగ్గినప్పటికీ… మొదట్లో వచ్చిన కూల్చివేతల భయం వల్ల జనాలు డబ్బులు పెట్టడానికి భయపడి వెనకడుగు వేశారు.
ఇది బయర్స్ పారడైజ్ (Paradise) ఆ లేక ట్రాప్ (Trap) ఆ?
లావాదేవీలు (transactions) భారీగా పడిపోయినప్పటికీ, బిల్డర్లు ఇప్పటికే భారీ ల్యాండ్ కాస్ట్స్ వల్ల చాలా తక్కువ మార్జిన్స్‌తో రన్ అవుతున్నారు. కాబట్టి రేట్లు (base property prices) ఏమీ దారుణంగా పడిపోవు. ధరలు తగ్గించడానికి బదులు, డెవలపర్లు కస్టమర్లను ఆకర్షించడానికి డిలేడ్ ఈఎంఐ స్కీమ్స్ (delayed EMI schemes), బంగారం, లేదా లగ్జరీ కార్ల వంటి ఆఫర్లను ఇస్తున్నారు.

సొంతంగా నివసించడానికి (personal use) ఇల్లు కొనాలనుకునే నిజమైన ఎండ్-యూజర్స్ (genuine end-users) కోసం డాక్టర్ రామేశ్వరరావు గారు ఒక మంచి సలహా ఇస్తున్నారు. మార్కెట్లో నెలకొన్న ఈ స్తబ్దత ఒక అరుదైన, లాభదాయకమైన అవకాశం (highly lucrative window of opportunity).

“గడిచిన రెండేళ్లుగా రేట్లు పెద్దగా పెరగలేదు, బిల్డర్లు కూడా బార్గైన్ (bargain) చేయడానికి సిద్ధంగా ఉన్నారు. మీ దగ్గర గనుక ఫైనాన్షియల్ స్టెబిలిటీ ఉంటే, ఇల్లు కొనడానికి ఇదే కరెక్ట్ టైమ్. మళ్లీ ఇలాంటి ఛాన్స్ రాకపోవచ్చు.” అయితే, బిల్డర్లు రేరా (RERA) అప్రూవల్స్ రాకముందే భారీ డిస్కౌంట్లు ఇస్తామనే “ప్రీ-లాంచ్” (Pre-Launch) విషయంలో ఆయన గట్టి వార్నింగ్ ఇచ్చారు. అప్రూవల్ లేని ప్రాజెక్టులపై 90% అమౌంట్ ముందే కట్టేయవద్దని బయర్లను కోరారు; ఎందుకంటే దాదాపు 80% మంది చిన్న/కొత్త బిల్డర్లు ప్రస్తుతం ప్రాజెక్టులను టైమ్‌కి డెలివరీ చేయలేక చేతులెత్తేస్తున్నారు.

మీ జీవితకాల సంపాదనను ఇన్వెస్ట్ చేసే ముందు ఖచ్చితంగా బ్యాక్‌గ్రౌండ్ చెక్ (due diligence) చేయాలి: ఆన్‌లైన్‌లో రేరా నంబర్ వెరిఫై చేయండి, లీగల్ టైటిల్స్, ఎన్‌కంబరెన్స్ సర్టిఫికేట్ (EC) చెక్ చేయండి, మరియు అమ్మే వ్యక్తి/సంస్థ ఖచ్చితంగా రిజిస్టర్డ్ ల్యాండ్ ఓనర్ లేదా జాయింట్ వెంచర్ పార్టనర్ అవునో కాదో కనుక్కోండి.

హైదరాబాద్ ప్రాపర్టీ బయర్స్ కోసం సమ్మరీ చెక్‌లిస్ట్ (Summary Checklist)
అప్రూవ్డ్ ప్రాజెక్టులనే టార్గెట్ చేయండి: ఖచ్చితంగా యాక్టివ్ RERA, GHMC, లేదా HMDA అప్రూవల్స్ ఉన్న ప్రాపర్టీస్ మాత్రమే చూడండి.
ఎండ్-యూజ్ వర్సెస్ స్పెక్యూలేషన్ (End-Use vs Speculation): సొంత నివాసానికి లేదా లాంగ్ టర్మ్ ఫ్యామిలీ అసెట్స్ కోసం మాత్రమే కొనండి; ప్రస్తుత మార్కెట్లో షార్ట్ టర్మ్ ట్రేడింగ్ లేదా స్పెక్యులేటివ్ ఫ్లిప్పింగ్ (కొని వెంటనే అమ్మడం) జోలికి వెళ్లకండి.
గిమ్మిక్స్ (Gimmicks) విషయంలో జాగ్రత్త: ఉచిత కార్లు, బంగారం, లేదా “ఏడాది పాటు నో ఈఎంఐ” లాంటి ఆఫర్లను చూసి టెంప్ట్ అవ్వకండి. అవి అన్‌స్టేబుల్ బిల్డర్ లేదా అన్‌అప్రూవ్డ్ ప్రాజెక్టులను కప్పిపుచ్చే ప్లాన్స్ కావచ్చు.
లాంగ్ టర్మ్ గెయిన్స్ కోసం భూమికే మొగ్గు చూపండి: కేవలం ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ పరంగా క్యాపిటల్ అప్రిసియేషన్ (capital appreciation) కావాలనుకుంటే… హై-రైజ్ అపార్ట్‌మెంట్ల కంటే గేటెడ్ కమ్యూనిటీలలో క్లియర్ టైటిల్ ఉన్న ప్లాట్స్ (lands) కొనుక్కోవడం సేఫ్. ఎందుకంటే 20+ ఏళ్ల తర్వాత అపార్ట్‌మెంట్ల వాల్యూ తగ్గుతుంది, కానీ భూమి విలువ పెరుగుతుంది.